Svijet Automobila - Srbija

Kako odabrati vrstu kamate za stambeni zajam

Pre olakšica Narodne banke Srbije (NBS) koje su stupile na snagu 13. septembra cena novca na ovu vrstu zaduživanja nije bila manja od sedam odsto godišnje. Nakon primene mera godišnja kamata za kredit za krov nad glavom je oko pet procenata i tako će biti do kraja naredne godine. Jeste da je kamata manja, ali je ipak dva puta veća nego pre samo godinu dana. Pad stambenog kreditiranja je evidentan kod banaka pa će se u narednom periodu videti koliko će mere centralne banke da motivišu klijente da uzmu ovu vrstu zajma.

Ne trudi se samo NBS da smanji dužnički teret onih koji uzimaju stambene zajmove, već i same poslovne banke. Naime, mnoge od njih nude budućim dužnicima nekoliko modaliteta kredita. Tačnije, oni mogu da ih uzmu sa promenljivom, fiksnom, ali i sa kombinovanom, odnosno kombinacijom ove dve vrste kamata u određenim vremenskim razmacima.

Zajmovi sa promenljivom kamatom, a kod nas je čak 95 odsto stambenih zajmova sa tom vrstom kamate, zavise od kretanja kamate euribor, jer su gotovo svi indeksirani u evropskoj valuti. Kod njih mesečna rata može da se menja nekoliko puta godišnje, a godinama kako je Evropska centralna banka „držala” svoje kamate ispod nule, kako bi stimulisala niskim kamatama privredni rast, oni su se za sve dužnike, a ne samo za naše, pokazali kao vrlo isplativi. Do te mere da su rate za stan bile niže od mesečne kirije.

Kada neko izabere zajam s fiksnom kamatom on zna da mu se mesečna rata neće promeniti za sav period otplate. Ovi zajmovi su po pravilu skuplji i banke ih, zbog rizika po njih, odobravaju na upola kraći rok otplate. Zajmove sa promenljivim kamatom moguće je dobiti na 30 godina, a sa fiksnom na samo 15 godina.

Treća vrsta je kada se deo perioda otplate kredita plaća po promenljivoj, a deo po fiksnoj kamati. U čemu je caka ovog zajma? Pa kada euribor raste, kao u poslednje vreme, povećava se i rata kredita. U tom slučaju dužnik može da pređe na fiksnu kamatu i da bude zaštićen od oscilacija varijabilne, odnosno promenljive kamatne stope. Kada neko proceni da je varijabilna kamata povoljnija nego fiksna, može da se vrati na nju.

Ovu poslednju opciju zajma kod nas je prvo uvela francuska Sosijete ženeral banka, a nastavila je da je nudi mađarska OTP banka kao njen pravni sledbenik. Ova banka, između ostalog, nudi  stambeni kredit sa promenom kamate na svake tri godine. Na samom početku otplate klijent bira kamatu kojom želi da započne otplatu kredita –  fiksnu ili varijabilnu. Prelazak na drugu kamatu ne košta ništa, odnosno banka ne naplaćuje nadoknadu za to.

OTP banka ima ponudu i da klijent prvih pet godina plaća zajam po fiksnoj stopi, a nakon toga po varijabilnoj. Po istim parametrima stambeni zajam daje i Rajfajzen banka. NLB Komercijalna, na primer, nudi da se prve tri godine zajam plaća po fiksnoj kamati, a nakon toga po varijabilnoj, vezanoj za euribor.

Kako odabrati po kojoj kamati plaćati stambeni zajam na tako dug rok?

Zoran Grubišić, profesor na Beogradskoj bankarskoj akademiji, objašnjava da kada banka odobri zajam po fiksnoj kamati ona je kompletno preuzela rizik, jer nema pravo da klijentu poveća kamatu ako one na tržištu odu naviše. Kod čisto varijabilne kamate rizik je na klijentu jer se rata povećava prema rastu euribora, a kod kombinovane kamate banka i klijent dele rizik.

Pojašnjava da banke kroz raznoliku ponudu zajmova sa različitim kamatama pokušava da umanji svoj rizik, jer će ga rasporediti na klijente.

„Kretanje kamata niko ne može da predvidi. Buduće kretanje euribora takođe. Do godinu dana i nekako, ali duže od dve godine predviđanja su potpuno nepouzdana iz raznih razloga. Ekonomskih, geopolitičkih. I banke i klijenti brinu o riziku. To im je zajedničko. Suština priče oko kamatnih stopa je kako će se podeliti taj rizik. Banka je profesionalna finansijska institucija koja ima sektor za upravljanje rizikom. I naravno da je zato u prednosti u odnosu na malog klijenta koji nema to obrazovanje. Banke bolje upravljaju rizikom, jer imaju veći iznos novca. Staro je pravilo da rizikom bolje upravlja milioner od onog ko ima hiljadu evra. Jer, on sa njima ne može ništa da uradi, ne može da ih raspodeli. Ali ni banka ne može do kraja da ima sve pod kontrolom”, kaže Grubišić.